Takuut, vastuut ja määräajat
Rakennusaikaiset virheet:
Uuden asunnon ostajan tulee tarkastaa kaupan kohde kauppaa tehtäessä. Tällaisen asunnon osalta kaupat on usein tehty jo ennen kuin asunto on valmistunut, joten tarkastuksen voi tehdä vasta huoneiston luovutuksen yhteydessä (tai käytännössä pian luovutuksen jälkeisenä aikana). Tässä yhteydessä tarkoituksena on yksinkertaisesti katsoa huoneisto silmämääräisesti läpi mahdollisten naarmujen, kolhujen jne. osalta. Lisäksi huoneiston varustelun eli kaappien määrän, pinnoitemateriaalien, kodinkoneiden jne. tulee vastata myyntiesitteen ja kauppasopimuksen mukaista tasoa.
Ostajan kannalta on tärkeää huomioida, että jälkikäteen sellaisiin virheisiin vetoaminen, jotka olisi pitänyt havaita tässä vaiheessa, ei välttämättä enää onnistu!
Ennen vuositarkastusta ilmenevät virheet:
Asunnon käyttöönoton jälkeen seuraava määrämuotoinen takaraja on asuntokauppalain mukainen vuositarkastus, joka suoritetaan aikaisintaan 12 ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennus on hyväksytty käyttöön otettavaksi. Myyjä ilmoittaa vuositarkastuksen ajankohdan vähintään kuukautta ennen sen suorittamista. Vuositarkastuksessa todetaan asunnossa ensimmäisen vuoden aikana ilmenneet virheet. Normaali tapa vuositarkastuksessa on, että myyjä toimittaa ostajille etukäteen ns. narinalistat, joihin tule merkitä mahdollisesti havaitut virheet, jotka käydään sitten tarkastuksen yhteydessä läpi. Osakkeenomistajat täyttävät listat oman huoneistonsa osalta, asunto-osakeyhtiö huolehtii puolestaan yhteisten tilojen virheiden ilmoittamisesta. Vuositarkastuksesta laaditaan pöytäkirja.
Vuositarkastuksella on suuri merkitys, sillä ostaja ei voi tämän tarkastuksen jälkeen enää esittää vaatimuksia sellaisen virheen perusteella, jonka hän on havainnut, tai hänen olisi pitänyt havaita, vuositarkastuksessa. Siksi vuositarkastukseen kannattaa suhtautua vakavasti ja luetella narinalistassa kaikki sillä hetkellä tiedossa ja havaittavissa olevat virheet!
Kymmenvuotisvastuu:
Vaikka asuntokauppalaki ei ole täysin selkeä vuositarkastuksen jälkeen ilmenneiden virheiden osalta, myyjän virhevastuu ei lakkaa vuositarkastukseen (toisin kuin esim. korjausurakoissa). Sellaisista rakennusvirheistä, joiden seuraus ilmenee vasta vuositarkastuksen jälkeen, voidaan yhä esittää vaatimuksia. Asuntokauppalaki ei määrää takarajaa tällaisille korvausvaatimuksille, mutta yleisesti vastuuseen on vedottava kymmenen vuoden kuluessa rakentamisesta ja kohtuullisen ajan kuluessa siitä, kun virhe on havaittu.
Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan tämä kymmenen vuoden aika katsotaan alkavan siitä ylimääräisestä yhtiökokouksesta, jossa yhtiölle on valitaan osakkeenostajista koostuva uusi hallitus (ns. hallinnonluovutuskokous).
Tarkastukset:
1) Kunnan rakennustarkastaja pitää loppukatselmuksen, jossa varmistetaan että rakennus on toteutettu rakennusluvan mukaisesti ja että rakennus on asumiskelpoinen. Rakennustarkastaja ei kuitenkaan etsi työvirheitä! Viranomaistarkastukseen ei voikaan vedota, kun puhutaan mahdollisista myöhemmin esiin tulevista virheistä.
2) Osakkeenostajan kannattaa tehdä oma vastaanottotarkastus heti muuttovaiheessa. Jos tarkastuksessa huomataan esim. väärän tyyppinen kodinkone tmv., sitä ei tule ottaa käyttöön, vaan rakentajan tulee vaihtaa se oikeanlaiseen.
Huoneiston pintoja on syytä verrata joko yleisiin laatumääritelmiin (esim. SisäRYL 2000) tai erillisiin arkkitehdin työselityksiin. Märkätilojen osalta tulee testata lattiakaatojen toimivuus laskemalla vettä märkätilan lattialle ja varmistamalla että se valuu oikein lattiakaivoon. Vähimmäiskaltevuus on 10 mm kaato yhden metrin matkalla. Laatoitukset kannattaa koputella läpi ja kiinnittää huomioita poikkeaviin ääniin, jotka voivat indikoida kiinnityslaastista irti olevia laattoja eli ns. ”kopoja”.
Rakennusmääräyskokoelma D2 antaa asuinhuoneiston oleskelualueiden huonelämpötilaksi +21c +/- 1c, kylpy/pesuhuoneelle +22c +/- 1c. Asunnon lämpötila voi poiketa näistä lukemista esim. pitkän kylmän pakkasjakson aikana. Keskuslämmitteiset kiinteistöt tarvitsee hienosäätää kohdalleen, tämä voidaan tehdä yleensä marras-helmikuun välissä kun pakkasta on tasaisesti n. -5c.
Huoneistossa havaitut virheet merkitään vikalistaan, joka käydään myöhemmin yhdessä läpi eri osapuolien kanssa. Tällöin otetaan vielä kantaa siihen, mitkä huomautukset ovat aiheellisia.
3) Taloyhtiön hallussa olevien tilojen ja ulkoalueiden sekä -pintojen tarkastus tehdään sen jäkeen, kun rakennusaikainen hallitus on luovuttanut yhtiön hallinnon osakashallitukselle. Tässä yhteydessä uusi hallitus saa käyttöönsä kaikki rakentamiseen liittyvät dokumentit, ml. piirustukset ja työtapaselostukset. Kun materiaalit on saatu haltuun, hallitus voi valita sopivat henkilöt tarkastamaan rakennusta yhtiön tilojen ja julkisivun osalta.
Tällaisia yhteistiloja ovat kiinteistöstä riippuen mm. saunatilat, talopesula, kuivaushuone, kellarit, urheiluvälinevarasto ja irtainvarastot, käytävät ja porrashuoneet sekä väestönsuoja.
Muuta:
Kysyttävää? Autamme mielellämme mahdollisissa tarkastuksiin, vastuisiin ym. liittyvissä kysymyksissä! Katso yhteystietomme täältä.
Suosittelemme myös lämpimästi Kiinteistöalan Kustannus Oy:n kirjaa Uudistalon vastaanotto – Taloyhtiön ja osakkaan opas.
